You are here

ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ-ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ

Έλεγχος ακινήτου

Η αγορά κατοικίας είναι ίσως η σημαντικότερη οικονομική συναλλαγή που θα συνάψει κάποιος και για πολλούς είναι μια απόφαση ζωής. Πριν προχωρήσετε στην αγορά ενός σπιτιού είναι απαραίτητο να γίνουν μια σειρά από έλεγχοι, που θα εξασφαλίσουν ότι αυτή η απόφαση αποτελεί τη σωστή επιλογή. Ο πρώτος θα αφορά τον επανέλεγχο της απόφασής σας για την αγορά ακινήτου ενώ στη συνέχεια θα πρέπει να ακολουθήσει νομικός και τεχνικός έλεγχος.

  • Έλεγχος προσωπικής απόφασης Είναι πολύ σημαντικό να εξετάσετε για μια τελευταία φορά αν η επιλογή σας είναι η σωστή σε σχέση με το είδος της κατοικίας που επιθυμείτε (διαμέρισμα, μονοκατοικία, μεζονέτα κ.λπ.), την περιοχή (κέντρο, προάστιο) αλλά και την προσβασιμότητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς, σχολεία, καταστήματα και φυσικά στην εργασία σας. Παράλληλα, πρέπει να επανελέγξετε και να βεβαιωθείτε ότι ο τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς του ακινήτου, για παράδειγμα το στεγαστικό δάνειο, είναι ο κατάλληλος και ότι μπορείτε πραγματικά να αναλάβετε την υποχρέωση αποπληρωμής χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις στο μέλλον.
  • Νομικός έλεγχος Πραγματοποιείται από δικηγόρο και συνίσταται σε έλεγχο τίτλων του ακινήτου. Ο δικηγόρος μεταβαίνει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο προκειμένου να εξετάσει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Πρέπει να προβεί σε ενδελεχή έλεγχο των τίτλων κτήσεων του πωλητή, τουλάχιστον για μια εικοσαετία, ζητώντας και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά. Εξετάζει αν στους τίτλους του πωλητή υπάρχει κάποια αίρεση, αν έχει εξοφλήσει το τίμημα της δικής του αγοράς και επιπλέον προσέχει μήπως σε κάποιον από τους προηγούμενους τίτλους υπάρχει δουλεία. Στη συνέχεια ελέγχει το τυχόν υπάρχον εργολαβικό συμβόλαιο αλλά και τους όρους του συμβολαίου σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και τους κανονισμούς της πολυκατοικίας καθώς και τις τυχόν τροποποιήσεις τους και τις συμφωνηθείσες χρήσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέχονται σε αυτά. Όταν στη διάρκεια της αγοραπωλησίας ο πωλητής παρίσταται και εκπροσωπείται με πληρεξούσιο, πρέπει να ελεγχθεί η αρμοδιότητα εκείνου ενώπιον του οποίου συνετάγη και, φυσικά, αν στον παριστάμενο εντολοδόχο παρέχονται οι συγκεκριμένες εντολές που έχουν συμφωνηθεί. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα πληρεξούσια που συντάσσονται στην αλλοδαπή, προκειμένου να διαπιστωθεί η γνησιότητά τους, καθώς και στις περιπτώσεις που ο πωλητής είναι άτομο ηλικιωμένο, άρρωστο ή ανήλικο. Με την υπογραφή των συμβολαίων ο δικηγόρος οφείλει να επισημάνει στον αγοραστή την ανάγκη της όσο το δυνατόν γρηγορότερης μεταγραφής, διότι την κυριότητα ενός ακινήτου αποκτά ο πρώτος που μετέγραψε και όχι ο πρώτος που αγόρασε!

 

Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας

 

Η ελληνική κτηματαγορά πάσχει από μία πολύ σημαντική έλλειψη: την έλλειψη πλήρους κτηματογράφησης της ελληνικής επικράτειας. Το γεγονός ότι πρόσφατα σχεδόν σε όλη την Ελλάδα οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας κλήθηκαν να δηλώσουν τις ιδιοκτησίες και να καταβάλλουν σχετικό τέλος δεν σημαίνει ότι έχει κτηματογραφηθεί η σχετική ιδιοκτησία, αφού αυτό είναι μια πολύπλοκη διαδικασία κατά την οποία εξειδικευμένοι τοπογράφοι μηχανικοί και άλλοι επιστήμονες αποτυπώνουν την ιδιοκτησία με πιστότητα σε χάρτες που φέρουν συντεταγμένες. Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της Ελλάδας αργεί ακόμα πολύ, δυστυχώς.

Αποτέλεσμα της έλλειψης, ή ακριβέστερα της μη ολοκλήρωσης, του κτηματολογίου είναι ότι υπάρχει σε πολλές περιοχές της χώρας αν όχι στο μεγαλύτερο μέρος της μεγάλη ασάφεια και αβεβαιότητα για τα όρια των διαφόρων ιδιοκτησιών αλλά και για τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες. Αυτή η ασάφεια οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αντιδικίες, κυρίως μεταξύ συγγενών και γειτόνων.

Η απόδειξη της ιδιοκτησίας και των ορίων της γίνεται με έγγραφα που ο δικηγόρος καλείται να εξετάσει με τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” που διενεργεί στα τοπικά υποθηκοφυλάκεια. Τα υποθηκοφυλάκεια είναι δημόσιες υπηρεσίες όπου τηρούνται βιβλιοδετημένα τα συμβόλαια αγοράς ακινήτων και οι λοιποί τίτλοι κυριότητας που προβλέπονται από το νόμο.

Ρόλος του δικηγόρου στην αγορά ακινήτων είναι να διενεργήσει τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” στο υποθηκοφυλάκειο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο που ενδιαφέρει τον πελάτη του.

Ο δικηγόρος πρέπει να εξαντλεί την έρευνά του σε αυτά τα δημόσια βιβλία σε βάθος τουλάχιστον 20-30 ετών ώστε να έχει διασφαλιστεί πως τυχόν δικαιώματα τρίτων στο ακίνητο τα οποία δεν αποτυπώνονται στα δημόσια βιβλία έχουν υποπέσει στην παραγραφή.

Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται δύο φορές. Την μία φορά ο έλεγχος είναι ενδελεχής και αναλυτικός και πραγματοποιείται προτού ο πελάτης καταβάλει προκαταβολή ή άλλως δεσμευτεί έναντι του πωλητή. Την δεύτερη φορά, ο έλεγχος γίνεται συνοπτικά για τυχόν μεταγενέστερες, δόλιες μεταγραφές που τυχόν έγιναν την τελευταία στιγμή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να χρησιμοποιηθεί πολιτικός μηχανικός στην διαδικασία του ελέγχου τίτλων. Η χρησιμοποίηση μηχανικού επιβάλλεται για πολλούς λόγους, ιδιαίτερα αναφορικά με τα κτίσματα. Ο ρόλος του μηχανικού είναι να βεβαιωθεί κυρίως για τυχόν υπερβάσεις στην άδεια οικοδομής, τυχόν ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κ.α.

Φυσικά είναι και ο καθ’ ύλην αρμόδιος να βεβαιώσει την καλή κατασκευή του κτιρίου και την συμμόρφωσή του με τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό, όπως αυτός ίσχυε κατά την ανέγερσή του.

Αλλά και ακόμα και στις αγορές οικοπέδων ή αγρών, για τους λόγους που προαναφέρθηκαν είναι σκόπιμη και συχνά επιτακτική η χρησιμοποίηση τοπογράφων μηχανικών που θα διασφαλίσουν ότι η ιδιοκτησία προς αγορά είναι ελεύθερη από αμφισβητήσεις, διεκδικήσεις και ασάφειες.

 

Στην Ελλάδα, οι δικαιοπραξίες που άπτονται των ακινήτων, δηλαδή οι μισθώσεις και οι αγοραπωλησίες, περιβάλλονται από πολυνομία, η οποία εύκολα μπορεί να οδηγήσει τον υποψήφιο ενδιαφερόμενο, αγοραστή ή πωλητή, μισθωτή ή εκμισθωτή, σε σύγχυση, πόσο μάλλον σε συνδυασμό με την αναμφισβήτητη επιρροή της γραφειοκρατίας στον συγκεκριμένο τομέα.

 

Α. ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

  1. Ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου, θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής: Α. Έλεγχος τίτλου: Ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου που πρόκειται να αγοράσετε, θα πρέπει να ελεγχθεί λεπτομερώς στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, ίσως και Κτηματολογικό Γραφείο, για να διασφαλιστεί ότι το εν λόγω ακίνητο είναι “καθαρό”, δεν υπάρχουν δηλαδή σε αυτό βάρη, αγωγές και διεκδικήσεις. Συνήθως, ο έλεγχος του τίτλου γίνεται σε βάθος εικοσαετίας, αλλά είναι δυνατόν να ελεγχθεί και για περισσότερα έτη, καθώς αυτό εξαρτάται από την εκτίμηση του δικηγόρου. Β. Προσεκτικός υπολογισμός φόρου αγοράς: Είναι πολύ σημαντικό ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει σε τι ύψος θα ανέλθει το ποσό που θα κληθεί να πληρώσει ως φόρο αγοράς. Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα νέο ακίνητο, ο φόρος ανέρχεται στο ποσοστό του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.), ο οποίος στο παρόν ανέρχεται σε 23%. Αντίθετα, σε περίπτωση παλαιού ακινήτου, ο αντίστοιχος φόρος ανέρχεται στο εκάστοτε ισχύον ποσοστό του φόρου μεταβίβασης.   Γ. Άδεια: Σε κάποιες περιπτώσεις, χρειάζεται να ελεγχθεί η νομιμότητα κάποιων χώρων, όπως οι ημιυπαίθριοι και οι χώροι στάθμευσης. Σε περίπτωση που η χρήση τους δεν έχει νομιμοποιηθεί, είναι απαραίτητο να εκκινήσει η σχετική διαδικασία για να μην υπάρξουν μελλοντικά προβλήματα στον υποψήφιο αγοραστή.
  2. Ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου, επιβαρύνεται με τις εξής δαπάνες:
    Α. Δικηγορικά έξοδα: Η παράσταση δικηγόρου στο Συμβόλαιό σας, πέραν του ότι είναι υποχρεωτική από το Νόμο, διασφαλίζει και την εγκυρότητα στην υπεράσπιση των συμφερόντων σας, ως αγοραστή. Στα δικηγορικά έξοδα, συμπεριλαμβάνεται το γραμμάτιο προείσπραξης του Δικηγορικού Συλλόγου για την παράσταση του δικηγόρου, η σύνταξη σχεδίου συμβολαίου καθώς και η αμοιβή για τον έλεγχο τίτλων στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Το γραμμάτιο προείσπραξης υπολογίζεται περίπου σε 2% της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α.
    Β. Συμβολαιογραφικά έξοδα: Ο Συμβολαιογράφος συντάσσει το οικείο συμβόλαιο, και η αμοιβή του υπολογίζεται περίπου σε 1% επί της πραγματικής αξίας, συν τα προβλεπόμενα από το Νόμο δικαιώματα υπέρ τρίτων.
    Γ. Μεσιτικά έξοδα: Τα μεσιτικά έξοδα, εάν υπάρχουν, υπολογίζονται περίπου σε 2% επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α..
    Δ. Τέλη μεταβίβασης: Σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία.
    Ε. Έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο: Τα έξοδα αυτά, ανέρχονται περίπου στο 4,5 τοις χιλίοις επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου και αφορούν τη μεταγραφή του οικείου συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο.

Β. ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

  1. Ο υποψήφιος πωλητής ακινήτου, θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής:
    Α. Τίτλος κτήσης: Πρέπει να έχετε στην κατοχή σας τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου που σκοπεύετε να πωλήσετε σε επικυρωμένο από το Συμβολαιογράφο αντίγραφο, ο οποίος τίτλος θα πρέπει να είναι “καθαρός” από κάθε είδους βάρη και διεκδικήσεις προκειμένου να προχωρήσει ομαλά η διαδικασία. Επίσης, θα πρέπει να προσκομίσετε και το οικείο πιστοποιητικό μεταγραφής από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.
    Β. Τοπογραφικό: εάν πρόκειται να πωλήσετε οικόπεδο, εάν δε υπάρχει οικία στο οικόπεδο τότε απαιτείται και η κάτοψη, καθώς και η άδεια οικοδομής.
    Γ. Βεβαίωση τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον οικείο Δήμο.
    Δ. Αντίγραφο του Ε9 της Φορολογικής σας Δήλωσης, στην οποία να εμφαίνεται το συγκεκριμένο ακίνητο που σκοπεύετε να πωλήσετε.
    Ε. Ασφαλιστική ενημερότητα από τον οικείο ασφαλιστικό σας φορέα.
    ΣΤ. Επίσης, καλό θα ήταν να έχετε στην κατοχή σας και τον αμέσως προγενέστερο τίτλο κτήσης του ακινήτου.

 

Επικοινωνήστε μαζί μας